No mês de abril, os fundos imobiliários (FIIs) apresentaram um período de reaquecimento, impulsionados por sinalizações de um possível cessar-fogo entre Estados Unidos e Irã, movimento que beneficiou os ativos de risco no panorama global. Este cenário positivo impactou o IFIX, índice que monitora as cotas de carteiras de FIIs na B3, que encerrou o mês com uma valorização de 1,53%. O desempenho acumulado do índice no ano atingiu 4,10%, e, em um horizonte de 12 meses, os ganhos somaram 15,2%.
A recente diminuição de 0,25 ponto percentual na taxa Selic em maio não gerou um grande entusiasmo imediato entre os investidores, mas fortaleceu a perspectiva de que o ciclo de cortes nos juros básicos pode persistir e até se intensificar nos próximos meses. Essa projeção está diretamente atrelada à eventual resolução do conflito no Oriente Médio e à consequente queda dos preços do petróleo, fatores que aliviariam a pressão inflacionária.
FIIs mais Indicados para Maio: Análise do Cenário Atual
Um corte mais expressivo nas taxas de juros seria especialmente vantajoso para os fundos de tijolos, que investem diretamente em imóveis físicos. Contudo, na ausência dessa confirmação, os fundos de papel, que aplicam em títulos de dívida imobiliária, continuam atraentes. Eles se beneficiam do atual patamar elevado do Certificado de Depósito Interbancário (CDI), que gira em torno de 14,50% ao ano, enquanto a inflação em alta favorece os fundos com papéis indexados ao IPCA, como observado com o índice em 0,70% em fevereiro e 0,88% em março, com uma expectativa de 0,89% para abril. Em reportagem do Valor Investimentos, a inflação é citada como fator crucial.
De acordo com análises do BB Investimentos, o contexto de incertezas geradas pela guerra no Irã e a valorização do petróleo indicam que as taxas de juros devem permanecer elevadas por mais tempo. Neste ambiente, os fundos imobiliários de recebíveis de crédito despontam como destaque em um curto prazo. Eles têm a capacidade de capturar o repique inflacionário, já refletido nos índices do IPCA. Para os fundos de tijolos, o banco demonstra preferência por carteiras diversificadas, com ativos de alta qualidade e contratos de locação bem estruturados e de longo prazo, estratégia considerada mais defensiva em cenários de maior instabilidade econômica.
Por sua vez, a Empiricus Research sinaliza que a principal atenção deve ser direcionada aos efeitos inflacionários e a um cenário macroeconômico mais restritivo sobre o mercado imobiliário. A persistência de juros altos encarece o custo de capital, o que pode dificultar a viabilidade de novos empreendimentos, diminuir o ritmo de vendas em alguns segmentos e gerar pressão sobre empresas ou estruturas com maior endividamento, conforme ressaltado pela gestora.
A Empiricus também citou os dados recentes do Índice Nacional do Custo da Construção (INCC), utilizado para o reajuste de contratos de imóveis na planta. Em abril, o INCC registrou alta de 1,04%, acumulando 6,3% em 12 meses. Esse aumento foi majoritariamente impulsionado por materiais como concreto, PVC e cimento, refletindo diretamente os impactos dos conflitos no Oriente Médio. Embora as companhias já antecipassem essa pressão, a piora do cenário macroeconômico exerceu peso significativo sobre o setor, levando o índice Imob a uma queda de 3,8% em abril. A gestora aconselha atenção adicional aos fundos imobiliários expostos ao mercado residencial, predominantemente via estratégias de crédito, recomendando foco em estratégias high grade e gestão ativa como diferenciais na geração de valor.
Imagem: infomoney.com.br
Destaques das Indicações de Fundos Imobiliários para Maio
As análises compiladas de oito instituições financeiras — BB Investimentos, BTG Pactual, Empiricus Research, Genial Investimentos, Itaú BBA, Santander Brasil, Terra Investimentos e XP Investimentos — indicam que os fundos de logística e os fundos de recebíveis são as categorias com maior número de recomendações para maio. Abaixo, detalhamos as principais escolhas:
- Bresco Logística (BRCO11): Com 5 indicações e rendimento de 3,05% em abril, este fundo é visto pelo Itaú BBA como detentor de um portfólio de excelente qualidade técnica e localização estratégica, com ativos bem posicionados em suas regiões e locados para empresas com baixo risco de crédito. O fundo possui um cronograma de vencimento de contratos confortável e uma gestão ativa que foca na renovação de contratos e modernização dos ativos. Seu dividend yield anualizado é de 9,4%. O Santander Brasil destaca este FII como preferência no segmento logístico, negociando com desconto de aproximadamente 9% em relação aos pares. O portfólio diversificado, com 11 galpões e taxa de ocupação de 98%, além de contratos de longo prazo (78% com vencimento após 2028), reforça a atratividade. O banco estima um retorno em dividendos de cerca de 10% ao ano.
- HSI Malls (HSML11): Recebeu 5 indicações, com rendimento de 1,5% em abril. O BTG Pactual ressalta o portfólio de imóveis em regiões consolidadas e resilientes, um baixo nível de inadimplência, a participação majoritária em ativos, a possibilidade de ganhos adicionais pela venda de ativos e uma boa liquidez.
- Kinea Rend Imob (KNCR11): Indicado por 4 casas, registrou rendimento de 1,6% em abril. O Santander Brasil acredita que o fundo continuará se beneficiando de um período prolongado de juros elevados, o que o mantém como um atrativo pagador de dividendos. O banco projeta um retorno em dividendos de 12,8% nos próximos 12 meses e considera a recente captação de R$ 3,2 bilhões um fator positivo, que fortalece o caixa para futuras aquisições.
- Mauá Capital Recebíveis (MCCI11): Também com 4 indicações, o fundo obteve um rendimento de 4,1% em abril.
- Vinci Logística (VILG11): Apresentando 4 indicações e um rendimento de 5,36% em abril. A XP Investimentos considera que, diante do aumento da taxa média da carteira por conta da reciclagem do portfólio, da reserva acumulada de R$ 0,22 por cota e do cenário de inflação mais elevada em decorrência do petróleo, o fundo tem condições de manter a distribuição próxima de R$ 1,00 por cota no primeiro semestre, com uma possível redução no segundo, ainda assim reforçando sua atratividade em comparação aos demais fundos do setor.
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Em suma, o cenário para os fundos imobiliários em maio de 2024 é marcado por uma recuperação em abril e expectativas mistas em relação aos juros, que ainda impactam de forma distinta os fundos de tijolo e de papel. Investidores devem manter-se informados sobre as movimentações macroeconômicas e as recomendações de especialistas para tomar decisões estratégicas em suas carteiras. Para análises mais aprofundadas sobre o mercado financeiro e as tendências de investimento, confira nossa editoria de Economia.
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