A Rua Oscar Freire, icônico endereço do luxo na capital paulista, passa por uma profunda transformação que, embora mude sua paisagem de varejo, projeta um aumento significativo em seu faturamento. O tradicional eixo da moda nos Jardins está vivenciando um movimento intenso de construções e readequações, impulsionado pelo crescente apetite do mercado imobiliário de alto padrão. Esta reconfiguração tem gerado um cenário de paradoxo: enquanto algumas lojas cedem espaço a novos empreendimentos, a economia local se prepara para cifras milionárias.
Transeuntes e frequentadores da região já se deparam com a cena de canteiros de obra, que alteram a estética costumeira do distrito comercial. A intervenção é fruto de uma valorização imobiliária intensa que resulta na demolição de antigas estruturas para dar lugar a complexos residenciais e corporativos de alto luxo. Este ciclo de desenvolvimento não apenas redefine a paisagem, mas também remodela o perfil do comércio e do consumo na área, que é reconhecida pela concentração de boutiques e serviços de excelência.
Contrariando a percepção inicial de declínio comercial, a reestruturação da Oscar Freire, conforme a projeção de especialistas, não impacta negativamente o vigor financeiro da região, mas sim a reconfigura. Empresas e análises de mercado revelam que, apesar das mudanças no perfil físico e da oferta de pontos comerciais, a receita esperada está em ascendência. Este fenômeno peculiar é um dos aspectos centrais do momento atual, em que a evolução do mercado se manifesta com força.
Oscar Freire: Imóveis Repaginam Comércio e Faturam Mais R$ 47 Mi
Dados de um estudo detalhado pela Siila, encomendado especificamente pelo InfoMoney, trazem clareza sobre o cenário atual. A taxa de vacância para edificações comerciais unicamente na Rua Oscar Freire testemunhou um salto notável, passando de 5,05% em 2021 para expressivos 36,71%. Tal incremento reflete a entrega de novos complexos edilícios previstas para 2024 e 2025, um período marcado pela intensificação das incorporadoras em projetos habitacionais e empresariais ao longo da famosa via paulistana.
No transcorrer do segundo semestre de 2025, a Cyrela (CYRE3), uma das gigantes do setor imobiliário, foi responsável pelo lançamento de quatro empreendimentos de padrão elevado nas proximidades da Oscar Freire. Entre os projetos de destaque, o Cyrela Corporate by Pininfarina, situado nas imediações de Pinheiros, já tem a Nubank como futura inquilina. Nos Jardins, em especial no trecho consagrado pelo varejo de moda, edificações que abrigavam lojas icônicas como Forum e Cristallo, na altura do número 900 da Oscar Freire e esquina com a Haddock Lobo, foram substituídas por um edifício residencial. Este projeto da incorporadora RFM prevê 13 unidades, cada uma ocupando um andar completo, com opções de duplex e triplex, realçando a tendência de habitações de altíssimo luxo na região.
Essa diminuição temporária da oferta de espaços comerciais, em função das demolições e dos novos empreendimentos ainda não concluídos, exerce uma pressão sobre o inventário disponível. Paradoxalmente, a expansão da linha de metrô na área, aliada a um contínuo processo de qualificação urbana da Oscar Freire, atraiu um fluxo ainda maior de consumidores com alto poder aquisitivo. A consequência direta deste cenário é a escalada dos valores por metro quadrado, solidificando o status de elite da localidade.
Uma minuciosa pesquisa conduzida pela renomada consultoria imobiliária Cushman & Wakefield revelou que o valor anual médio do metro quadrado na região atinge a cifra de 1.128 euros. Em conversão para a moeda brasileira, após uma valorização de 65% em 2025 – considerando um panorama de endereços de luxo em 140 países – este preço se aproxima dos R$ 7 mil. A predominância de empreendimentos residenciais de padrão excepcional na área é evidente, com grande atenção à arquitetura diferenciada, à localização estratégica e à integração harmônica com o tecido urbano circundante, conforme apontado por Alexandre Rodrigues, sócio e gestor de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos, que possui ativos na rua. Ele ressalta ainda que o considerável volume de projetos em andamento indica que uma parcela relevante deste ciclo imobiliário está em fase de efetivação.
As reformas do Plano Diretor Estratégico de 2014 e da Lei de Zoneamento de 2016 foram o marco inicial para estas mudanças. Sob as novas regras, áreas próximas a estações de transporte metroviário passaram a receber incentivos para maior verticalização. Isso transformou terrenos adjacentes nas chamadas Zonas Eixo de Estruturação Urbana (ZEU), onde a legislação permite o máximo aproveitamento do potencial construtivo, sem estabelecer limites para a verticalização dos edifícios. O perímetro desta zona foi estendido em 2023, durante a revisão do Plano Diretor. A intenção principal era elevar a densidade demográfica e construtiva de determinadas áreas, buscando atrair mais residentes para regiões já providas de infraestrutura urbana qualificada e eficiente sistema de transporte público. Na prática, no caso da Oscar Freire, este mecanismo impulsionou muitos proprietários de lotes comerciais a negociá-los com grandes incorporadoras, resultando nas mudanças que se veem hoje.
A percepção inicial de que a Oscar Freire estaria perdendo irremediavelmente suas tradicionais lojas para os imponentes arranha-céus, no entanto, foi revista. “Entenderam que seria importante manter as fachadas na lateral da rua, então elas vão voltar bonitas, modernas, conceituais”, explica Rosangela Lyra, presidente da Associação Comercial dos Lojistas dos Jardins e Itaim. Para as incorporadoras, desenvolver projetos que integrem “fachadas ativas” e realocando os pontos comerciais na mesma localidade oferece benefícios, uma vez que o Plano Diretor concede abatimento de até 50% na área destinada a essa configuração, expandindo as possibilidades de construção. Entretanto, Valter Caldana, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie, adverte: “O que é grave é que esse novo perfil que está se construindo desconsidera o que existia antes. A cidade ganha em termos mercantis, mas perde em termos de identidade, de cultura, de potencial de negócio”.
Imagem: infomoney.com.br
Caldana aponta que o Plano Diretor de São Paulo apresenta uma lacuna fundamental, que se manifesta nas transformações da Rua Oscar Freire. Ele critica a excessiva orientação do plano às regulamentações internas dos lotes, focando em aspectos como a dimensão dos edifícios e seu potencial construtivo, enquanto negligencia a interação dessas edificações com o entorno urbano mais amplo. “Fica a desejar a largura da calçada, o recuo frontal do prédio, a sua contribuição para a melhoria da passagem em termos de iluminação, mobiliário, drenagem, conforto, bancos, internet e vegetação”, enfatiza o professor, ressaltando a importância de uma visão mais integrada para o desenvolvimento da cidade. O debate sobre como harmonizar o progresso imobiliário com a preservação da identidade urbana é crescente. Você pode aprofundar-se nos aspectos urbanísticos e econômicos desse tema, verificando como grandes centros urbanos se adaptam a planos diretores, através de análises e artigos em portais como o site da Folha de S.Paulo.
Ainda que os comerciantes encontrem nas fachadas ativas uma solução para manter suas atividades na área, existem indícios de que o novo perfil de moradores da Oscar Freire e arredores demonstra maior interesse em serviços e experiências do que no comércio tradicional de lojas. Em uma metrópole com os desafios de mobilidade como São Paulo, a capacidade de resolver as necessidades diárias a pé configura-se como um verdadeiro luxo e privilégio, segundo Lyra. De 2022 a 2023, o segmento de lojas não classificadas como varejo alimentar, farmácias ou cosméticos – onde se inserem as marcas de moda – registrou uma retração de 5%. Praticamente a totalidade desse volume foi absorvida pelo crescente setor de serviços de alimentação, conforme revela um levantamento da plataforma de dados Varejo 360, realizado a pedido do InfoMoney.
Fernando Faro, diretor de operações da Varejo 360, observa que o avanço imobiliário na região acentua a valorização dos pontos comerciais remanescentes, limitando a exploração comercial apenas a grandes conglomerados e marcas de renome. Contudo, ele enfatiza um dado revelador: apesar da diminuição do número de estabelecimentos, a projeção de faturamento para o comércio da rua, a Rua Oscar Freire, elevou-se de R$ 316 milhões em 2024 para R$ 363 milhões em 2025, um acréscimo de R$ 47 milhões. Esta cifra substancial demonstra que a dinâmica de mercado está focada na valorização da qualidade e do prestígio, não apenas na quantidade de lojas.
A história de revalorização da Oscar Freire remonta à criação da Associação Comercial dos Lojistas da Oscar Freire, fundada em 2004, concomitante ao projeto de revitalização que foi finalizado em 2006. Essa iniciativa envolveu o enterramento da fiação elétrica, a reformulação das calçadas e a modernização do mobiliário urbano. Foi nesse período que marcas expressivas, algumas de perfil mais acessível inicialmente, viram a oportunidade de firmar presença e usufruir do prestígio da via para reforçar suas identidades. A Pantys é um exemplo desse movimento. Emilly Ewell, cofundadora da Pantys, compartilhou em entrevista ao podcast “Do Zero ao Topo” do InfoMoney que lançar uma loja física tão cedo na Oscar Freire foi um risco calculado. Naquele momento, com apenas quatro meses de existência, a loja foi crucial para sanar dúvidas sobre um produto inovador, consolidando-se posteriormente como um relevante canal de vendas. Hoje, quem visita o local observa vitrines de grandes nomes como Havaianas, Melissa, Nespresso e Calvin Klein, apresentando projetos arquitetônicos imponentes na Oscar Freire. Apenas descendo dois quarteirões até a Haddock Lobo, é possível ver as lojas de luxo internacional, como Gucci, Dior, Armani e Louis Vuitton.
Essa forte concentração de marcas de luxo internacional também reflete outra fase da transformação. Desde a inauguração do Shops Jardins em 2020, muitas grifes europeias optaram por migrar para dentro do ambiente controlado dos shoppings. O Shops Jardins, na Haddock Lobo, de fato, marcou um divisor de águas, já que foi historicamente nesta rua que as verdadeiras lojas de luxo mais sofisticadas sempre estiveram situadas. A migração demonstra uma evolução estratégica no modelo de negócios, combinando o prestígio do endereço com a segurança e o conforto de um complexo comercial. Estas dinâmicas reiteram o constante movimento de renovação e adaptação que molda a experiência do consumidor e o cenário de luxo na Oscar Freire e seus arredores.
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Em síntese, a Oscar Freire está vivenciando uma notável reconfiguração impulsionada pelo setor imobiliário, que eleva seu metro quadrado e, ao mesmo tempo, direciona o varejo para um perfil de faturamento superior. Este complexo cenário de urbanismo, luxo e alta renda continua a evoluir, reforçando sua posição como um dos polos mais dinâmicos de São Paulo. Para seguir acompanhando as novidades do mercado, economia e das transformações urbanas, continue explorando nosso conteúdo na editoria de Cidades.
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Crédito da imagem: Ivan Carneiro/InfoMoney
