As fachadas ativas em São Paulo vivenciam uma transformação significativa, passando de um desafio de implantação para um ativo altamente disputado no mercado imobiliário. Após um período de dificuldade em garantir a ocupação desses espaços no térreo dos empreendimentos, o setor reajusta suas estratégias, com incorporadoras não apenas atentas ao uso final, mas também firmando parcerias com investidores, que em alguns casos se tornam sócios em projetos residenciais.
Desde 2015, diversas questões historicamente comprometiam a liquidez dos locais dedicados a comércio e serviços em edifícios paulistanos. A ineficiência em planejar a infraestrutura para o usuário final e a dificuldade de venda por equipes focadas no segmento residencial são exemplos de entraves que, agora, estão sendo superados. Melhorias estruturais, como sistemas de energia e exaustão otimizados, ventilação natural aprimorada, sombreamento adequado e métricas de espaço mais inteligentes, impulsionam a atração de uma diversidade de negócios, de restaurantes a centros estéticos. Além disso, adaptações nos modelos contratuais ampliaram o leque de locatários, alcançando até cartórios interessados nesses espaços revitalizados.
Fachadas Ativas São Paulo: Prédios Residenciais Otimizados
A otimização dessas áreas é um ponto de partida crucial nos modelos mais recentes de fachadas ativas. Roberto Patiño, diretor de serviços de portfólio da consultoria imobiliária JLL, enfatiza o desafio do incorporador em compreender o futuro ocupante. “Assim como ele dedica tempo a entender o comprador final do residencial, também tem que dedicar um tempo importante à lógica de utilização desses espaços”, afirma Patiño. Essa abordagem proativa é fundamental para o sucesso e a sustentabilidade dos empreendimentos.
Apesar do impulso inicial dado pelo Plano Diretor de 2014, o qual buscou estimular a inclusão de fachadas ativas, a taxa de ocupação permaneceu aquém do ideal por muitos anos. Dados da Associação Comercial de São Paulo (ACSP) revelam que, em 2023, a vacância nesses espaços variou entre 60% e 80%. Historicamente, a desconsideração pelo consumidor final nos projetos iniciais, somada à falta de preparo das equipes de vendas residenciais para comercializar as áreas comerciais, levou muitos investidores a adquirirem ativos que posteriormente perderam valor, já que lojistas e prestadores de serviço não conseguiam utilizá-los efetivamente.
A adesão dos incorporadores, no entanto, é motivada por um incentivo estratégico do plano diretor: a possibilidade de agregar potencial construtivo ao prédio. Cada metro quadrado destinado a lojas com acesso público no térreo pode ser convertido em mais andares de apartamentos na parte superior do edifício. Essa medida visa revitalizar o uso dos espaços públicos e fomentar a conexão entre os edifícios e as calçadas, ampliando o fluxo de pedestres externos. Patiño menciona que a inspiração para essa lógica urbanística deriva das “cidades de 15 minutos”, um conceito de origem francesa que preconiza a capacidade do morador de acessar a maioria dos serviços cotidianos em até 15 minutos de caminhada ou bicicleta. O Plano Diretor de 2014, um marco para a política urbana de São Paulo, estabeleceu as bases para essa e outras inovações urbanísticas.
A análise geográfica dos empreendimentos revela que bairros como Vila Mariana, Ibirapuera, Perdizes, Vila Madalena, Santo Amaro e Rebouças concentram o maior número de projetos com fachadas ativas. Já a maior proporção de edifícios que as incluem se encontra nas regiões de Santa Cecília, Vila Madalena e Perdizes. Contudo, Andrea Matarazzo, vice-presidente da ACSP, ressalta que a localização por si só não explica o sucesso. “Para as fachadas ativas terem realmente um impacto, é preciso que a administração, ao ajustar a Lei, faça uma análise de cada um dos bairros. Cada rua de São Paulo tem suas especificidades”, pondera Matarazzo. Ele enfatiza que não basta implantar uma fachada ativa onde não há público consumidor; é essencial um balanceamento específico para cada localidade, evitando leis gerais para a metrópole.
Para além da vocação dos bairros e da distribuição espacial, o aperfeiçoamento do design dessas áreas foi crucial. Incorporadoras experimentaram diversas adaptações até chegarem a modelos mais eficientes. A One Innovation, por exemplo, focada em imóveis de médio e alto padrão em bairros como Perdizes, Pinheiros, Itaim e Jardins, reduziu drasticamente a metragem das suas fachadas ativas. Segundo Paulo Petrin, vice-presidente da One Innovation, espaços maiores (entre 300 e 400 metros quadrados) eram difíceis de vender ou alugar devido ao custo elevado, demandando inquilinos de grande porte. A diminuição do tamanho agilizou as vendas e a locação, levando a uma taxa de ocupação atual de 80% nos empreendimentos da empresa, após a consultoria especializada em varejo.
O desenvolvimento moderno das fachadas ativas exigiu também a resolução de complexidades estruturais que antes eram subestimadas. Aspectos como exaustão, gestão de resíduos e logística para entrega de suprimentos, além do manejo de operações de delivery para restaurantes, passaram a ser criteriosamente considerados. Patiño, da JLL, explica a necessidade de lidar com essas questões cotidianas para evitar conflitos e assegurar um bom convívio entre os usuários e os empreendimentos. A incorporadora Porte, que possui um expressivo polo imobiliário com mais de 10 prédios na Zona Leste de São Paulo, já via o potencial das fachadas ativas antes mesmo dos incentivos do Plano Diretor de 2014, apesar das dificuldades de viabilização na época.
Um levantamento da ACSP corrobora a influência da legislação: dos 218 empreendimentos com fachadas ativas mapeados em 2023, 94,3% foram erguidos após o Plano Diretor, enquanto apenas 5,6% são anteriores. Igor Melro, diretor comercial da Porte, revela que a empresa, além dos incentivos legais, percebeu a importância de criar modelos de venda que gerassem sintonia com os compradores, a fim de garantir liquidez aos ativos. Ao invés de simplesmente vender as lojas individualmente, alguns proprietários de fachadas ativas em residenciais da companhia agora ingressam nos empreendimentos como sócios.
Melro detalha que “o que nós aprendemos mais recentemente foi evitar comercializar essas lojas uma a uma. Quando você vende como uma alternativa de construção de patrimônio, o empresário fica com o espaço como um ativo financeiro, ele não detém conhecimento sobre o tema”. Para solucionar isso, a Porte estabeleceu uma área de Gestão de Ativos, com profissionais experientes em varejo que auxiliam investidores a identificar inquilinos ideais, elevando a taxa de ocupação para 70% a 80% nas fachadas da incorporadora. Essa gestão estratégica visa, inclusive, a uma composição complementar de serviços e estabelecimentos, tal qual um shopping. Exemplo disso é a transferência do 12º Cartório de Notas da Alameda Santos para um edifício da Porte na Zona Leste. A empresa aplica a lógica de cobrar menos de comércios que geram maior fluxo de pessoas (lojas âncora) e mais daqueles com menor posicionamento, buscando um mix de sucesso.
Aprimoramentos na estrutura e planejamento das fachadas ativas podem modificar o perfil de lojas que predominantemente as ocupam. Atualmente, estabelecimentos como Oxxo, Minuto Pão de Açúcar, Carrefour e Multi Coisas, caracterizados como lojas de conveniência e minimercados, figuram entre os mais presentes, conforme a pesquisa da ACSP. No entanto, a nova visão para as fachadas ativas não se limita a essas amenidades; o objetivo é atrair serviços de alta qualidade que estejam inseridos em um entorno urbanístico bem concebido. “Construir o prédio acaba sendo uma commodity, desenhar os projetos é que realmente terá valor”, conclui Roberto Patiño da JLL, sublinhando que o sucesso depende da inteligência e da inovação no design e gestão dos espaços comerciais e de serviços.
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Em síntese, o setor imobiliário de São Paulo redefine a funcionalidade dos térreos de seus edifícios por meio de um planejamento meticuloso e adaptável das fachadas ativas. A mudança estratégica, impulsionada pelo Plano Diretor e pela experiência das incorporadoras, aponta para a valorização de espaços que oferecem diversidade e qualidade de serviços, integrando os prédios ao dinamismo urbano. Continue acompanhando nossas notícias sobre urbanismo e tendências de mercado para se aprofundar nas transformações das grandes cidades no portal rarosolutions.com/cidades.
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Crédito da imagem: Divulgação/Porte
